【第四十三期】解读3

2015-12-10  来源:

拿房子换“活”钱养老

    目前,四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户,共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。


拿房子换“活”钱养老
    以房养老,就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
    2013年8月,国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程,并在2014年7月1日正式落地。不过,虽然这种产品是养老市场的一种有益补充,但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰,即使保险公司显示出极大兴趣,但从设计到最终销售成功,则花了整整一年时间,而且到目前为止,也只有一家公司推出。
    今年3月,保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款及费率,这也是我国国内首款保险版“以房养老”。根据合同,基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值,在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后,这一产品在四个试点城市全面落地。
500万房产月入1.5万
    广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后,就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时,张先生表示,女儿在国外,自己和太太的房子没有传承的需要,同时希望能住在自己的房子里,按月领取一笔养老金,补贴每年的自费用药费用,改善老年生活品质,同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。
    幸福人寿方面向记者介绍,此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计,力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。
    由于各地房价差异巨大,通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算,而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。幸福人寿方面强调,这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性,房产有效保险价值500万为例,老人每月领取养老金为15155元,直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况,同样条件下,这位老人每月可领取12340元养老金。
    据了解,6月12日,国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。
房价波动怎么办
    民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示,最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益,在评估抵押房产价值时,会对价值增长部分调增养老金,提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次,保险公司不参与分享房产增值收益,如果将来房价上涨,抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时,不受房价下跌的影响。
    广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示,政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展,保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间,谁能抢抓先机,在养老领域喝到“头啖汤”,谁就能享受到政策红利,抢占发展先机。但是即便如此,其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。
    有大型养老险公司向记者表示,目前的推广难点除传统观念阻力外,民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品,因目标客户相对较窄,从寻找目标客户、进行沟通到最后执行,短期内还无法形成规模效应,不过未来产品具有相当大的发展空间。
具体如何操作
    电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。
以房养老四大误区需注意
误读一:“倒按揭”是养老金全部来源
    中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为,现在已步入老年的人,大部分并没有购买商品房,而多是单位分房,真正有条件以房养老的人,是现在四五十岁、购有商品房的中年人。其次,从北京、上海等城市的实践来看,大部分“倒按揭”都要求房屋面积在60平方米以上,老人年龄在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。事实上,对于这个范围内的老人来说,“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿,不是支柱。
误读二:“倒按揭”能免除赡养义务
    中国房地产开发集团总裁孟晓苏认为,以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题,而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老,如何度过晚年时光,谁来照顾他们的起居,谁为他们排遣孤独,这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金,却无法免除儿女的赡养义务。
误读三:“以房养老”改变“养儿防老”
    中国人民大学老年学研究所杜鹏所长表示,中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念,几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。
    “以房养老”本是个舶来品,从它于国外到我国的变身过程中就可以看到,中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国,“以房养老”有这样一种模式,退休人员可将自己的房屋做抵押,每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后,房屋首先被用来弥补银行借款及其利息,有剩余时再留作儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题,但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。
误读四:重观念改变 轻操作难度
    长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示,国内从未有过“倒按揭”先例,它需要在专业人士评估后进行专门开发,并不可能短时间内完成。
    浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为,这种养老模式包括售房和养老两个步骤,合并在一起,直接由银行来办理。银行信用度相对较高,可以增加业务量,降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务,一方面屋主将获得银行分期返还的房款,另一方面,银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。
    但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为,这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭,即使拿到了房产,但如何处置仍是个大问题。以往国内银行置房产都是被动的,都是处理的抵债房等不良资产,而不是主动地去买卖房产。
(据《羊城晚报》、《搜狐网》综合整理)